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越來越多的人成為有車族，使得商品房的車位炙手可熱，在車位的問題上，開發(fā)商和業(yè)主經(jīng)常發(fā)生矛盾，有車的業(yè)主愿意買車位的產(chǎn)權(quán)，但是開發(fā)商卻只愿意出租，或出賣使用權(quán)。記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)開發(fā)商會以每月不低于400元的價格出租車位，或者以7萬元以上的價格出賣使用權(quán)。而目前法律對車位的所屬權(quán)問題尚無明確規(guī)定。
問題一
車位使用權(quán)歸誰所有？
北京市丹寧律師事務(wù)所的劉建鋒律師認(rèn)為，由于我國土地國有化的性質(zhì)，法律對不動產(chǎn)的權(quán)屬界定上，土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)是分離的。
目前我國法律中，就住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰所有，沒有明確的規(guī)定。劉律師認(rèn)為，界定這一權(quán)屬應(yīng)該依據(jù)誰承擔(dān)了該土地的土地出讓金，但我國現(xiàn)行法律對商品房價格究竟如何構(gòu)成沒有明確的規(guī)定，所以購房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導(dǎo)致了車位權(quán)屬問題上的爭議。
問題二
租金與車管費是否應(yīng)區(qū)分？
很多業(yè)主認(rèn)為，停車位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車費應(yīng)包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。但是目前由于車位的權(quán)屬不清，此部分收入完全為開發(fā)商和物業(yè)公司所有。
劉律師表示，我國法律并沒有明確禁止租賃行為在租金之外收取管理費用。但是，車位作為特殊意義上的不動產(chǎn)，其管理收費受到政府相關(guān)部門的特別約束，沒有政府物價部門的審核許可，物業(yè)管理部門不得擅自或超出法定的收費幅度任意收取。其租賃合同應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)管理部門備案登記。
問題三
買賣使用權(quán)超期怎么辦？
一些小區(qū)向業(yè)主出賣的是車位的使用權(quán)，售價通常在7萬元以上。車位使用權(quán)買賣合同實質(zhì)上是車位租賃合同，而依據(jù)我國合同法，租賃合同期限不得超過20年，如果超過20年的，超過部分無效。
所以，如果居民購買了車位的使用權(quán)，那么在合同失效后，車位將重新歸開發(fā)商所有，這就為業(yè)主更換物業(yè)公司埋下了隱患。由于是住宅內(nèi)的車位，車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或早期的物業(yè)公司，開發(fā)商或其物業(yè)就會以此限制業(yè)主委員會更換物業(yè)公司。
劉律師表示，車位問題的癥結(jié)，就在于我國土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。應(yīng)該實施車位產(chǎn)權(quán)證制度，從立法上明確，在出售商品房時，應(yīng)將與住宅開發(fā)配套、且不可分離的車位出售給購房人，除非購房人放棄權(quán)利。
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